Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общедолевая собственность как продать свою долю». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В идеале достигается общее согласие между всеми совладельцами, и жильё продаётся по рыночной цене. А вырученная сумма делится согласно долям. К сожалению, такой вариант развития событий крайне редок.
Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Содержание:
Долевая собственность — КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ
Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.
Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.
У нас в деревне небольшой домик 44 кв м (жилая площадь 25 кв м) и земельный участок 14,5 в общей долевой собственности на 3 человека по 1\3 Один собственник продает свою долю по кадастровой стоимости. Цена большая и мы (два других собственника) по такой цене покупать не хотим. И,вряд ли,она продаст такую долю третьим лицам по этой цене. Что тут можно еще ожидать? Какие могут быть «подводные камни»?
Но появились два главных нововведения, касающиеся извещения совладельцев имущества, а также нотариального засвидетельствования договоров. Поэтому стоит детально рассмотреть, с чего начать продажу доли в квартире и как оформить сделку правильно.
В большинстве случаев переговоры заканчиваются ссорой и обращением в суд. Судебные издержки, траты на оценку жилья, заказ технической экспертизы, обращение к юристам и адвокатам – квартирный вопрос ощутимо бьёт по финансовым сбережениям всех участников конфликта. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приложить максимум усилий и проявить всё возможное терпение, дабы решить возникшую проблему полюбовно, по обоюдному согласию.
Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.
А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.
У нас в деревне домик 44 кв м,жилая площадь 25 кв м и земельный участок 14,5 соток на 3 человека (я,сын и мой брат) 1\3 в общей долевой собственности. Брат умер и в наследство вступила его дочь, которая там не проживает. Она хочет продать свою долю по кадастровой стоимости и предложила нам как первоочередным покупателям. Мы с такой ценой не согласны, так как домик находится в плохом состоянии и ремонту не подлежит. И,вряд ли кто другой купит у нее долю за такую сумму. Сын живет в женщиной и ее дочерью в этом доме. И,может родиться ребенок. Если наследница не продаст свою дою, то,она собирается сдать в аренду лицам кавказской национальности. Как же можно проживать вместе: семья сына с детьми и эти квартиранты? Подскажите, как быть?
Можно ли продать доли в общей долевой собственности
Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире. Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели. Ошибаются даже судьи.
В 2004 году М продал принадлежащий ему на праве собственности дом, который являлся его единственным жильем. Деньги от продажи данного дома М передал родителям Ж (жены) – Р-1 и Р-2.
Если квартира находится в совместной долевой собственности, но продается целиком, с подписанием договора владельцами всех частей помещения, независимо от их количества, то применяется стандартная процедура оформления продажи квартиры.
Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки.
Долевая собственность: пользование, продажа, раздел и прочее
Продавец в этом случае потеряет часть суммы, полагающейся за долю согласно рыночным расценкам. Спорные квадратные метры обычно продаются за 30-45% от рыночной стоимости.
Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.
Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев. Отказ совладельцев необходимо нотариально засвидетельствовать, для чего можно явиться к специалисту с почтовым уведомлением об отправке письма либо осуществить рассылку через нотариуса. В обоих случаях будет составлено свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли.
Как продать квартиру с двумя собственниками
В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.
При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.
Первого января 2017 года вступили в силу новые изменения в некоторых законодательных актах относительно правил и порядка продажи доли в квартире и другого недвижимого имущества. В большинстве вопросов данные изменения практически ничего не поменяли, а скорее упорядочили многие моменты, которые и так практиковались в процессе реализации жилья.
В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.
Для начала нужно осознавать главные отличия реализации долевой части в квартире от продажи помещения целиком. К таковым относятся:
- В правоустанавливающих документах на недвижимость, например таких, как свидетельство о праве собственности, должна быть указана конкретная доля в общем помещении, которая обозначается через дробь, к примеру: «½ часть» или конкретная комната с точным указанием её площади.
- Все долевые совладельцы жилья имеют исключительное право на первоочерёдную покупку. Соответственно, для того чтобы осуществить сделку, изначально нужно оповестить других владельцев, в противном случает продажа будет считаться незаконной.
- Необходимо более взвешенно подходить к вопросу оценивания продаваемой доли. Ведь в большинстве случаев пропорциональное уменьшение рыночной стоимости целой квартиры на размер принадлежащей доли в помещении, например, на ½ от цены аналогичного объекта, не является правильным.
В том же 2004 году родители Ж – Р-1 и Р-2 приобрели для М и Ж квартиру, вложив 1/3 своих средств, помимо переданных им М 2/3. Собственность на квартиру была оформлена, как общая долевая с выделением долей в размере по ½ М и Ж соответственно.
В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.
В виде совместной собственности. Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд.
Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:
- В виде долевой собственности.
- В виде совместной собственности.
Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.
Еще вопросы по теме «Долевая собственность»
Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.
Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.
В 2007 году указанная квартира была продана М и Ж. Вырученные средства были распределены между М и Ж следующим образом: М — 1/3, Ж 2/3. Средства от продажи квартиры М и Ж распределили таким образом исходя из интересов ребенка, так как предполагалось, что ребенок будет проживать Вместе с Ж, что бы Ж с ребенком смогли приобрести себе жилье. М на вырученные средства приобрести себе жилья не удалось.
В некоторых случаях сообщение о том, что планируется продажа третьему лицу, отрезвляет особо несговорчивых совладельцев (никому неохота делить кров с посторонним человеком) и продажа всей квартиры проходит успешно.