Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Варианты использования земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одного из альтернативных вариантов использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить свой вклад в общую стоимость недвижимости, или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.
Согласно карте градостроительного зонирования ПЗЗ, рассматриваемый земельный участок находится в подзоне ТД1-2-2 зоны ТД-1-2 — общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей.
При решении вопросов, связанных с землей, люди сталкиваются с большим количеством непонятных терминов. Ключевое определение в земельном законодательстве – это понятие целевого назначения земли. Если человек не имеет представления по этому вопросу, то в дальнейшем могут возникнуть трудности и проблемы при использовании своих угодий.
Содержание:
Что такое категория земель (целевое назначение)
Чистая текущая стоимость проекта NPV, полученная путем приведения расходов и всех доходов, включая продажу, по ставке дисконтирования в 10%, к дате оценки составляет отрицательную величину (-64 965 д.е.). Это означает, что выбранный вариант застройки участка не отвечает критерию финансовой оправданности.
Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе.
Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.
Территория страны разделена на определенные категории земель и виды разрешенного использования участков. Эти два понятия направлены на установление функционального значения определенной территории. Деление имеет юридическую силу и закреплено в земельном законодательстве. Цель создания классификации – сохранение свойств земельных участков.
В некоторых случаях максимально эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение – например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа. С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка. А теперь обо всем по порядку.
Вероятнее всего, самые крупные и значимые проекты, которые начали строительство, будут завершены, однако к новым проектам девелоперы приступать не будут. Среди новых проектов могут появиться небольшие отели, номерным фондом до 50, реализация которых возможна без привлечения заемных средств.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
Данное право предполагает возможность собственника не допускать посторонних на свою территорию либо ограничить круг лиц, имеющих доступ. В некоторых случаях владение распространяется на территории, находящейся за границами надела, принадлежащего собственнику. К примеру, право сервитута. Владение имеет ряд государственных ограничений. Например, гражданин не может запретить вход госинспекторов, осуществляющих контрольные мероприятия.
Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.
Законодатель выделяет 3 вида разрешенного использования:
- основное;
- условно разрешенное;
- вспомогательное.
Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.
Варианты использования земельного участка
Для многих земельных участков достижение максимально эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Порой наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками. Понятие носит очень широкий смысл. Целью использования земли определяется вся законодательная база по землевладению. Назначение земель определено не только для участков, которые уже используются и находятся в собственности, но и для пустующих земель, которые потенциально можно использовать.
Ставка капитализации доходов от земли принята на уровне 10% годовых, а улучшений, для простоты, вне зависимости от назначения — 12% годовых. Требуется определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости — земельный участок, застроенный офисным зданием, которое генерирует каждый год 5000 д.е. чистого дохода. Ставка капитализации равна 15%. Земельный участок как свободный стоит 50 000 д.е.
Как узнать категорию земель по кадастровому номеру
Ели данные о назначении участка отсутствуют в реестре ГКН, то категория присваивается по заявлению владельца ЗУ в органы местного самоуправления на основании документов о праве на собственность.
Анализ данного вида наиболее эффективного использования проводится обычно для определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно – земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако, когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую величину стоимости недвижимости вытекает из того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, максимально эффективное использование земельного участка как свободного нужно рассматривать с точки зрения существующего и всех возможных видов использования.
Четкой трактовки разрешенного использования земли в законе не приводится. Поэтому понятие выводится из анализа имеющихся законодательных положений. Разрешенное использование земельного участка – это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории. Например, для строительства высотных домов.
Приказ Минэкономразвития РФ № 630 от 29 октября 2013 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установил классификатор в виде таблицы, состоящей из трех столбцов: наименование вида разрешенного использования земельного участка, описание вида разрешенного использования земельного участка, код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка.
Таблица основных видов разрешенного использования
Понятие «категория земель» — более широкое значение, а разрешенное использование носит уточняющий характер. Например, участок в СНТ имеет следующие характеристики:
- категория земли – сельскохозяйственного назначения;
- разрешенное использования (что на участке можно делать) – занятие садоводством и огородничеством;
- основание – право собственности на землю или ее аренда.
Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
Регулируется Земельным кодексом РФ, законодательными актами и федеральными законами, так же законами, которые действуют на территориях субъектов РФ.
Известно, что, если реконструировать объект в торговый центр путем инвестирования 20 000 д.е., доход его возрастет в 2 раза, а если снести за 2000 д.е. и построить новый торговый центр за 50 000 д.е., доход возрастет в 3 раза.
Под целевым назначением земельных участков понимают их разделение по видам и назначению использования. Определение служит для закрепления правового статуса участка и его разрешенного применения. Например, для разрешения или запрета жилищного, дачного и др. строительства и т.д.
Условимся для простоты, что затраты на строительство кв. м улучшений склада и торгового центра равны и составляют 1320 д.е. за кв. м.
Земельный фонд страны имеет определенное зонирование территорий. У каждой зоны есть свое целевое назначение. Использование земли осуществляется в соответствии с предписаниями закона, неисполнение которых чревато применением к правонарушителю различных санкций.
Собственник земельного участка при возникновении желания изменения вида разрешенного использования земли, может обратиться с заявлением в местную администрацию. Ходатайство потребуется подкрепить пакетом документов, перечень которых можно уточнить в земельном комитете.
Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.
Значит, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть ее существующее использование, планируемая застройка, разделение участка на меньшие участки или его присоединение к другим участкам; а также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.