Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по аренде нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех — частично остались.
Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.
Содержание:
ОТНОШЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений.
Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения. В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:
- Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому лицу.
- Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.
Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример. Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений.
СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.
Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений. Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало. Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.
Информационные письма Президиума ВАС РФ
От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).
Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором. Общая их суть заключается в том, что обе стороны после заключения договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.
ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 11.10.2007 по делу N А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как верно отмечает автор, к договору аренды, заключенному на неопределенный срок, требование об обязательной регистрации не применяется. Следует согласиться с автором, что данное положение закреплено судебной практикой, в том числе и документами ВАС РФ.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором.
ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором. Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса. Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕИЗМЕННЫ
Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует. Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная комиссией из пяти человек экспертная оценка последствий заключения договора аренды.
Помимо всего прочего, преимущества заключения договора аренды выражается и в том, что стоимость арендной платы нельзя менять чаще, чем один раз в год.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса. Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На практике возник вопрос о том, можно ли сдать в аренду разрушенное здание.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В рассматриваемом случае ООО “Кослансельхозтехника” стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье об арендной плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.
Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул.