Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия в строительстве подводные камни 214-фз». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Договор долевого строительства представляет собой соглашение между застройщиком и гражданами, которые вкладывают свои деньги. Поскольку речь идет не о прямой покупке жилья, оно приобретается спустя время, то очень важно грамотно составить соглашение, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.
Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.
Изменения в ФЗ 214 о договоре долевого участия делают такие сделки более безопасными для покупателей, особенно если речь идет об известных и крупных девелоперских компаниях. Для компаний-членов СРО это несколько усложняет условия работы (например, нельзя будет завышать площадь квартиры более чем на определенный законом процент). Но в то же время эти изменения повышают доверие к застройщикам. Ранее участие в строительстве было сродни лотерее — действительно ли ООО с мизерным уставным капиталом и такая же страховая компания доведут строительство до конца, или дом так и останется на стадии котлована? Подробнее о последних изменениях в законе 214 ФЗ читайте далее.
Содержание:
На что нужно обратить внимание
При том, что объект строительства, не страхуется в обязательном порядке, а денежные взносы участников ЖСК не облагаются НДС. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.
Наконец, с 2014 года стало обязательным указывать в ДДУ сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три: банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».
Застройщик не имеет средств, чтобы выстроить дом, и привлекает финансы граждан на определенных условиях. Через определенное время, указанное в соглашении, застройщик предоставляет дольщикам квартиры, которые они оформляют в собственность. Застройщик может иметь землю, где начинается строительство, как в собственности, так и на правах аренды или субаренды.
Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме. Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.
Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.
Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.
214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику. Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года.
Подписанный покупателем и застройщиком договор долевого участия (ДДУ), обязательно проходит регистрацию в ФРС. А Росреестр, выступает гарантом надежности заключаемой сделки, проверяя её на предмет законности.
Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.
Кто несет сопутствующие расходы?
Договор в этих взаимоотношениях является непременным атрибутом. Деньги, которые тратят граждане на покупку собственного жилья, вкладываются немалые. Поэтому очень важно составить грамотный договор.
Покупая недвижимость, многие думают, как сэкономить деньги. Один из способов: участие в долевом строительстве. Чтобы защитить привлеченные в проект денежные средства, законодателем был создан ФЗ-214.
Договор долевого участия в строительстве — это зачастую творческий процесс, поскольку российское законодательство не дает шаблонного документа. Нужно проявить немало терпения и знания федеральных законов, чтобы проверить соглашение. Очень важны незначительные, казалось бы, нюансы. Например, реквизиты компании-застройщика должны совпадать с теми, кто арендует или имеет в собственности землю, получает разрешение на строительство и оформляет другие необходимые документы.
Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре. Эти граждане называются дольщиками, поскольку у каждого из них есть доля в общем строительстве, а затем, как итог — в доме.
Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В 214-ФЗ предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 2013 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (дело № А56-61914/2011).
Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.
Негосударственная экспертиза проектной документации – одна из самых популярных услуг компании «ЭкспертКонсалтЦентр». Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом.
Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях.
В случае несоблюдения сроков строительства, застройщик обязан заранее уведомить дольщиков о переносе сроков не менее чем за 2 месяца.
Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.
При этом возникают и свои «подводные камни». В частности, ЖСК не несет ни какой ответственности за несоблюдение сроков строительства объекта. Так же, при расторжении договора легко остаться без компенсации внесённых средств, за покупку квартиры.
Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно: он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для инженерной начинки, если иное не указано в договоре. Этим нюансом 214-ФЗ пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.
Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.
Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.
Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний.
Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.