Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как Проверить Риэлтора При Покупке Квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Разговор по душам с соседями порой спасает от серьезных неприятностей наподобие той, что случилась с Федором Семеновым, жителем Мурманска, переехавшим поближе к столице. Родители Федора купили ему на скопленные деньги однушку в хрущевке в Химках. С продавцом квартиры рассчитались наличными. Документы особо не проверяли, сделка прошла быстро и без проблем. Вселившись в квартиру, Федор попытался познакомиться с соседями, но с ним никто не здоровался, старушки у подъезда, завидев новосела, сразу начинали подозрительно шушукаться. Ситуацию разрешил участковый. «Вы подозреваетесь в убийстве Алексея Л., проживавшего здесь несколько месяцев назад»,- заявил страж порядка.
Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
Купить квартиру, особенно на вторичном рынке, не так просто, поэтому большинство покупателей обращаются к риелторам. Главное – правильно выбрать специалиста.
Содержание:
Как выбрать надежного риэлтора или агентство
Первое — подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить.
Получив выписку из ЕИРЦ (Единого Информационно-Расчетного Центра), согласно которой, в доме прописан один человек, клиент дает согласие на совершение сделки. А через какое-то время появляется троюродная внучка продавца, которая на законом основании прописана в объекте недвижимости. Оказывается, что документ был подделкой, и новоселы являются не единственными собственниками квартиры.
Деятельность специалистов рынка недвижимости сертифицируется и стандартизуется. Специалист должен обладать сертификатом Территориального органа по сертификации брокерских услуг (ТОС), который применяется в Системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ. Наличие такого сертификата будет подтверждением того, что лицо отвечает определенным требованиям к квалификации, качеству услуг и пр.
Юридическая связана с документами и их проверкой на чистоту сделки. Вторая — оценка состояния самой квартиры (ремонт, коммуникации). И третья — месторасположение, когда покупатель смотрит на инфраструктуру, транспортную доступность и популярность района.
Пришлось Федору срочно звонить родителям. Потом были визиты в прокуратуру, свидетельские показания, но Алексея Л. так и не нашли.
В большинстве случае, потребители не обладают ни свободным временем, ни знаниями, так необходимыми для оформления сделок с недвижимостью. Поэтому появляется необходимость в найме риэлтора.
Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).
Обычно перед потребителем, который решил воспользоваться посредническими услугами на рынке недвижимости, стоит выбор – пойти в известное агентство, которое имеет хорошую репутацию на рынке, но берет за свою работы высокие комиссионные, или довериться малоизвестным фирмам или риэлторам-одиночкам, запросы которых гораздо скромнее. В обоих случаях провести тщательную проверку контрагента, чтобы минимизировать риск стать жертвой мошенников, необходимо.
Как проверить агентство недвижимости
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
Кроме того, утвержден Национальный стандарт профессиональной деятельности «Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования» (Принят, утвержден решением Национального Совета РГР от 07.02.2002 г.). Согласно п. 6.5.2 Стандарта, потребитель вправе потребовать документы, подтверждающие квалификацию специалиста по недвижимости и его полномочия при оказании услуг, а также образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при оказании услуг.
В нашей гильдии есть комитет по этике, куда могут обратиться граждане, если в результате сделки обнаружились недочеты, и вернуть деньги, уплаченные риэлтору.
Самым опасным, при заключении сделки может быть факт не только обмана, но и умалчивания правды. Классическим примером является ситуация, когда при сдаче квартиры агент «забудет» упомянуть о наличии собственника, который против ее сдачи в аренду.
Еще один способ обезопасить себя от неожиданностей — застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности.
Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.
При его наличии в суде можно легко аннулировать сделку, признать ее недействительной и вернуть квартиру обратно. Я рекомендую, и это прописано в законе, регистрировать данный договор аренды в управлении Росреестра. Тогда продать квартиру без ведома хозяев будет практически невозможно, поскольку у недвижимости есть обременение в виде аренды. Кстати, предложение нанимателю заключить с ним договор коммерческого найма может также вывести мошенников на чистую воду, ведь в этом случае они не смогут продать квартиру. Распространенное явление — квартиранты, снимая квартиру на длительный срок, пересдают ее посуточно, тем самым получая прибыль.
Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».
И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств.
К сожалению, мошенники в современном мире изобретают все новые способы обмана. При серьезных сделках, таких как аренда или купля-продажа квартиры, любая невнимательность или оплошность могут обернуться фатальными событиями. Как не попасть впросак при операциях с недвижимостью — наш разговор с президентом Гильдии риэлторов РТ Андреем Савельевым.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.
Как правило, профессиональные риэлторы имеют удостоверение, документы, подтверждающие их квалификацию и то, что они прошли аттестацию. Цена услуги составляет от 10 до 30 тысяч. Зато вам будет гарантировано относительное спокойствие. К тому же, когда мошенники видят, что покупатель приходит на встречу с риэлтором, то чаще всего отказываются от сделки — опытный риэлтор почти всегда угадывает их злой умысел.
Ожидается, что в 2016 году в РФ будет принят специальный закон о риэлторской деятельности, который формализует требования к представителям данной профессии и к их деятельности.
Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.
Главное — избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке «чистоту» квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.
Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему. Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.
Также мошенник может не упомянуть о том, что несмотря на то, что продавец холост, на момент покупки недвижимости, он состоял в браке, а следовательно, объект является совместной собственностью. А без ведома второго собственника, сделка не является действительной. Покупатель, уплатив большую сумму денег, остается ни с чем.
Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.
Какие документы необходимо проверить
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Замечательно, если есть проверенный риэлтор, услугами которого пользовались друзья или родственники. Если же такого специалиста нет, тогда необходимо изучить следующие нехитрые правила.
В соответствии с п. 8.4.1 Стандарта, исполнитель (риэлтор) определяет перечень документов, необходимый для осуществления сделки и порядок их получения. Такая деятельность может осуществляться исполнителем на основании доверенности, выданной потребителем, а также потребителем самостоятельно или в присутствии исполнителя. В перечень входят проект договора и документы, позволяющие определить «юридическую чистоту» сделки.
Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.