Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить куплю продажи комнаты в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Многие собственники жилья в приватизированной коммуналке сталкиваются с необходимостью продать комнату и сменить место жительства. Продать комнату в коммунальной квартире сложнее, чем осуществить аналогичную сделку с иной недвижимостью, поскольку коммунальная жилплощадь имеет несколько владельцев, которые не всегда родственники и находятся в хороших отношениях. И хоть согласие соседей для продаж доли не требуется, согласно последним изменениям в законодательстве, с трудностями столкнуться всё же придётся.
Содержание:
Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры
Какой бы вариант вы ни выбрали, вы действуете на свой страх и риск, потому что только вы можете хотя бы приблизительно спрогнозировать поведение собственников. Немалую роль в прогнозе должна играть оценка их финансовых возможностей, так как последнее может стать тем камнем, который заставит покатиться лавину исков. Принцип порой важнее денег. Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату.
Коммунальной квартирой признается тот объект недвижимого имущества, где собственниками являются две и более семьи, не имеющие родственных связей между собой.
Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет. Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.
Надо отметить, что в российском законодательстве вообще не существует такого понятия, как «коммунальная квартира». Расшифровка термина приводится только в региональных нормативных актах. Согласно общепринятой трактовке, коммунальной считается та квартира, где проживают несколько семей и каждой из них принадлежит собственная комната, что подтверждается договором или ордером, за которой закреплен отдельный лицевой счет в обслуживающей организации. Часть квартиры (кухня, туалет) находится в долевой собственности или же используется по договору социального найма. Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.
Права и обязанности сторон. Продавец обязан передать покупателю недвижимость, соответствующую договору купли-продажи и предоставленным техническим документам.
Процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – одна из самых длительных и сложных. Только соблюдая все условия и требования, установленные законодательством РФ в отношении этого процесса можно достигнуть желаемого результата.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
Покупка комнаты требует к себе особого внимания. В настоящее время такой вид недвижимости малу по малу отходит на второй план. Сделок по продаже комнат в разы меньше по сравнению с квартирами.
Согласно законодательным нормам РФ комната в коммунальной квартире может быть продана:
- Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
- Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.
Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему. В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.
В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.
Документ, устанавливающий ваше право владения квартирой. В нем должно быть решение (витяг) о том, что была произведена регистрации права собственности.
Продажа своей доли квартиры иногда сопряжена с определенными трудностями, так как все остальные собственники квартиры имеют право на преимущественную покупку вашей доли.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Получение отказов может быть осложнено отсутствием кого-то из них, если кто-либо сдал жилище в аренду, не желает или не имеет времени приходить или попросту категорически против продажи. Но из этих ситуаций есть выход.
Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя.
Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно. «Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.
Тем, кто все же решил приобрести или продать комнату в общежитии или коммунальной квартире следует быть готовым к возможным «подводным камням».
Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.
Если владелец комнаты в коммунальной квартире хочет ее продать, то начинать процедуру нужно ни с чего иного, как с уведомлений о таком намерении.
Порядок реализации прав граждан относительно недвижимости регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ему, при продаже аппартаментов первоочерёдное право на приобретение имеют совладельцы этого же жилья, независимо от пожеланий продавца. Поэтому собственник, подавая документы для продажи комнаты, должен приложить к ним письменный отказ соседей от покупки части имущества. Без получения этого отказа продать жилье будет невозможно, если не соблюдать условия.
Иногда долю в квартире продают, не сообщая собственникам о произошедших изменениях. Это может привести к иску о переводе права собственности.
Несмотря на то, что порядок продажи комнаты в коммунальной квартире схож со стандартным оформлением другого объекта недвижимости, есть отличия и нюансы. Если не брать их во внимание, это повлечёт за собой немалые проблемы для собственника, в результате которых он может и вовсе лишиться прав на жилплощадь.
Итогом таких действий получается ненастоящая сделка, которая противоречит закону. Решение по этому вопросу зависит только от вашей готовности рисковать и нарушать закон.
Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется. Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.
Реквизиты. Прописываются полные паспортные данные обеих сторон: серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения, ФИО, адрес регистрации. Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.
Согласно этому нормативному акту процедура является обязательной, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. На принятие решения соседям отводится 1 месяц, по истечении которого продавец вправе продать комнату другим гражданам.
Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:
- справка о выписке жильцов;
- уведомление о продаже с указанной стоимостью;
- выписка из БТИ с экспликацией;
- документы, подтверждающие право на комнату;
- кадастровый план продаваемого помещения;
- если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
- согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).