Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При продаже комнаты в коммунальной квартире нужно согласие соседей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Особая история не без тонкостей – несовершеннолетние собственники комнат в коммуналках. Если владельцу комнату еще не исполнилось 14 лет, то он не обладает гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке соседской комнаты или отказ за него должны подписать родители (либо усыновители, опекуны). Подростки в возрасте от 14 до 18 лет обладают правоспособностью, но она ограничена: такой собственник должен выразить свою волю сам, но с согласия родителей.
Бывает так, что соседи препятствуют продаже комнаты, не смотря на то, что сами не желают приобретать ее в собственность, либо передать им уведомление невозможно в силу каких-либо жизненных обстоятельств. Ниже рассмотрены наиболее типичные проблемы и пути их решения.
В настоящий момент продать комнату в «коммуналке» (коммунальной квартире) достаточно сложно – и связано это не только с ухудшившимся финансовым состоянием населения, но и большим количеством нюансов, главный из которых – необходимость получения отказа соседей от приобретения. Но как поступить, если соседи не соглашаются оформлять письменный отказ? Можно ли осуществить продажу комнаты без полученного надлежащим образом отказа? Рассмотрим ниже.
Содержание:
Что такое преимущественное право покупки?
На рынке недвижимости всегда особо выделялся один тип сделок, а именно сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Прежде чем купить или продать комнату в коммуналке необходимо ознакомиться с нюансами подобного рода недвижимого имущества. Например, покупателю и продавцу не лишним будет точно знать каков фактический статус коммуналки.
ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.
В 2019 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.
Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Продавец обязан уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату в коммунальной квартире третьему лицу. При наличии письменного отказа всех собственников от покупки комнаты или отсутствии ответа в течение месяца продавец получает право продажи третьему лицу на указанных условиях.
Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.
В таком случае, необходимо узнать место его фактического проживания и по данному адресу направить заказное письмо или телеграмму, либо решить данную проблему через нотариуса.
Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Не всегда собственниками коммунальной квартиры могут являться ваши соседи. Если кто-то проживает в ней по договору найма жилого помещения или комната вовсе пустует, необходимо найти ее владельца.
Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.
При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:
- Составляется договор о купле – продаже;
- Переход права регистрируется в Россреестре.
ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.
Что делать, если соседи препятствуют
Полученные отказы от преимущественного права покупки действуют бессрочно, если не изменится любое из существенных условий – например, продавец не решит продать комнату дешевле.
После того, как документы, подтверждающие право на продаваемый объект, готовы, необходимо выяснить – кому принадлежат другие комнаты – это может быть частное лицо (в случае, если жилье приватизировано), муниципалитет или организация.
Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
После того, как вся документация, необходимая для продажи, готова, требуется позвать всех владельцев в регистрационную палату, где они и выразят письменный отказ.
Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других комнат. Условия продажи установлены Гражданским кодексом, в частности, ст. 250. Преимущественное право дается именно собственникам, а не всем жильцам коммуналки. Если кто-либо из соседей занимает комнату на основании договора аренды или социального найма, их не требуется уведомлять о продаже. Уточнить статус всех соседей можно с помощью информация из Росреестра. Выписка по квартире обо всех правах и правообладателях позволит не пропустить реальных собственников и отсечь тех, кто собственником не является. В случае если в квартире есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности. Почему важен последний пункт? Нотариально переданное уведомление будет являться доказательством в пользу собственника-продавца, если возникнет судебный спор по поводу нарушенного преимущественного права.
Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке. Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.
Для этого требуется пригласить всех собственников к нотариусу, где они и напишут, что не согласны выкупить комнату. А нотариус, в свою очередь, заверит документ надлежащим образом.
Прежде чем купить или продать комнату в коммуналке необходимо ознакомиться с нюансами подобного рода недвижимого имущества. Например, покупателю и продавцу не лишним будет точно знать каков фактический статус коммуналки.
Выяснив собственника (а также его адрес), ему необходимо направить уведомление т.к. он, в соответствии с действующим законодательством, имеет первоочередное право покупки в случае продажи – и он вправе решать – купить комнату или отказаться.
Участники подобной сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире должны иметь представление о том, что такое «преимущественное право на покупку» — ведь все эти аспекты крайне важны, дабы избежать проблем и потери времени в момент оформления купли-продажи комнаты.
Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.
Если никакого ответа не поступит в течение 1 месяца, собственник имеет право начать продажу комнаты в коммунальной квартире другим лицам.
Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.
Если комнату в коммуналке по установленной цене готов приобрести один из соседей – он пользуется своим преимущественным правом, и остальных оповещать о сделке не обязательно. Но часто бывает так, что соседи хотят добиться более низкой цены или тянут резину, чтобы комната оставалась пустой как можно дольше. Еще хуже, если один из собственников не бывает в квартире. Никто не знает, кто он и где его искать. Но даже из такой сложной ситуации есть выходы.