Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об отдельных вопросах аренды имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, установленной настоящим Положением.
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, — нет, если иное не предусмотрено законом. «Иное» предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако будет ли означать отказ суда в иске, что преимущественное право прекратилось? Один из первоначальных вариантов проекта комментируемого Постановления основывался на концепции прекращения преимущественного права в результате отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Тем не менее в итоге возобладал подход, согласно которому суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права на основании ст. 10 ГК РФ как арендатору, который злоупотребляет существующим, по-прежнему принадлежащим ему правом. Такое обоснование приводит к тому же результату, что и аргументация, основанная на прекращении преимущественного права: суд отказывает в иске о переводе прав и обязанностей.
Содержание:
Предоставление имущества в аренду при отсутствии правовых оснований
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. В Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление ВАС РФ № 73) Пленум ВАС разъяснил отдельные вопросы применения правил ГК РФ о договоре аренды во взаимосвязи с нормами земельного и антимонопольного законодательства. Однако постоянно меняющееся законодательство потребовало от арбитров внесения отдельных изменений в уже высказанную позицию, а также разъяснения новых спорных вопросов, встречающихся в судебной практике.
N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 5 декабря 1994 г. — N 32. — Ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 января 1996 г. — №5. — Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 декабря 2001 г. — №49. — Ст. 4552.
Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.
Как известно, ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) (ныне утратил силу). Однако создатели ГК РФ при формировании системы гражданско-правовых договоров отказались от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений. В настоящее время в ГК РФ предусмотрены два основных договорных вида возникновения жилищных правоотношений для граждан — социальный наем и коммерческий наем.
Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества.
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г
Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.
Общеизвестно, что требование лица, чье преимущественное право на заключение договора (будь то продажа или аренда) нарушено, может быть удовлетворено судом только в случае заключения такого договора с третьим лицом. В связи с этим самой распространенной причиной отказа в иске о переводе прав и обязанностей по договору является тот факт, что означенный договор с третьим лицом не заключен. Интересно отметить решение этого вопроса, содержащееся в информационном письме N С1-7/ОП-434. Оно не только предусматривало конструкцию, которая сейчас была бы названа переводом прав и обязанностей по договору, но и рассматривало ситуацию, когда договор аренды с победителем торгов еще не заключен.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.
Пролонгация договора аренды
Помимо прочего, из вышеизложенного вытекает также, что судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей, служит основанием как для изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП, реестр) записи об арендаторе, так и для первоначальной регистрации аренды по заявлению истца, в пользу которого такой судебный акт вынесен.
Передача в аренду муниципального недвижимого имущества, закрепленного за предприятиями и учреждениями (кроме бюджетных учреждений), а также муниципального движимого имущества, закрепленного за казенными предприятиями, и особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономными учреждениями, возможна с согласия уполномоченного органа администрации.
В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
ГК РФ устанавливает следующие виды договоров аренды недвижимости: договор аренды здания и сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ), договор аренды предприятия (§ 5 главы 34 ГК РФ). Однако аренда недвижимости регулируется многими законодательными актами, а правовой режим недвижимости определяется нормами, относящимися к различным отраслям законодательства (ГК РФ, Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Земельного кодекса (ЗК) РФ, Лесного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.).
Максимальный срок аренды недвижимого имущества
Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.
Имея это в виду, комментируемое Постановление говорит о том, что удовлетворению требования о переводе прав и обязанностей по подписанному по результатам торгов договору аренды недвижимости на срок более года не препятствует отсутствие государственной регистрации данного договора. С одной стороны, такой подход может быть объяснен тем, что в подобном случае речь идет не о переводе прав и обязанностей по договору, а о переводе на прежнего арендатора прав и обязанностей победителя торгов. С другой стороны, он может представлять собой отзвук набирающей в последнее время популярность концепции, согласно которой государственная регистрация обременения, в том числе в виде аренды, обслуживает прежде всего интересы третьих лиц.
В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Возможно, отчасти существованием в прошлом этого подхода и инерционностью правоприменительной практики объясняется тот факт, что больше половины исков, основанных на п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляют собой иски об обязании арендодателя заключить договор аренды на новый срок, в которых суды неизменно отказывают по понятной причине, а не иски о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. Вместе с тем, когда дело касается недвижимого имущества, подобное упорство истцов может быть объяснено не их инертностью и юридической неграмотностью, а объективно существующей потребностью в защите на несколько более ранней стадии. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным им за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Государственная регистрация
Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Напомним, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если согласно закону для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей.